饱受争议的二手房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得(dé)到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪(jì)服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存(cún)在利用(yòng)房(fáng)源客源优势(shì)收取过(guò)高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确(què)经纪服(fú)务内容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行(xí东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗ng)明码标价等(děng)十方面，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析(xī)师张大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长，具有非(fēi)常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往(东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗wǎng)通过中介来(lái)完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按(àn)揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市场管理(lǐ)和调(diào)控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对房地产经纪服(fú)务行业关(guān)注最多的一(yī)个话题(tí)，便是(shì)房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门(mén)主要监管的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房(fáng)屋交易过(guò)程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗及，房(fáng)地产经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低(dī)的(de)原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于(yú)房地(dì)产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北(běi)京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的(de)规定：“少数特(tè)别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪(jì)服(fú)务(wù)，经交易各方协(xié)商同意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费多少(shǎo)由各(gè)中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实际(jì)收取费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收(shōu)费标准进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取(qǔ)过程中，会(huì)结(jié)合房屋(wū)价值及工资标(biāo)准，综合(hé)计(jì)算出合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门(mén)在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的(de)基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务(wù)项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收费前(qián)应当向(xiàng)交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平(píng)均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关(guān)部门依(yī)法查处不按规定(dìng)明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部(bù)门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁(cái)兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在(zài)合理范(fàn)围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即(jí)只(zhǐ)是纲(gāng)领性文(wén)件而(ér)非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各(gè)城市落(luò)地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可(kě)能对交易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本(běn)应该由(yóu)上下家各支付一(yī)半(bàn)的中介费，但在(zài)一些热点城市的二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有这样的(de)情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担(dān)中(zhōng)介(jiè)费，这(zhè)部分(fēn)费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产(chǎn)中介公(gōng)司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单边(biān)收费的(de)行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的(de)透明(míng)度(dù)，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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